Welche Zahl sollten Anleger vergleichen?
Die Bruttomietrendite ist nur der Ausgangspunkt. Ziehen Sie Leerstand, Gebäudegebühren, Verwaltung und Instandhaltung von der Jahresmiete ab. Setzen Sie den verbleibenden Nettoertrag anschließend sowohl zum Kaufpreis als auch zum gesamten Kapitalbedarf ins Verhältnis.
Bei einer Finanzierung bleibt die unfinanzierte Objektrendite getrennt vom Überschuss nach Zins und Tilgung. Nur so lassen sich zwei Immobilien unabhängig von der persönlichen Finanzierung vergleichen.
Wie werden aus 6 Prozent brutto 3,74 Prozent?
Eine bezugsfertige Wohnung kostet 1.500.000 AED und erzielt 90.000 AED Jahresmiete. Nach zwei Wochen Leerstand, 15.000 AED Gebäudegebühren, 5 Prozent Verwaltung und 7.500 AED Instandhaltungsreserve verbleiben 59.538 AED Nettoertrag.
| Beispiel in AED | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.500.000 AED |
| Jahresmiete | 90.000 AED |
| Leerstand, zwei Wochen | −3.462 AED |
| Gebäudegebühren | −15.000 AED |
| Verwaltung, 5 Prozent | −4.500 AED |
| Instandhaltungsreserve | −7.500 AED |
| Jährlicher Nettoertrag | 59.538 AED |
| Nettomietrendite auf Kaufpreis | 3,97 Prozent |
| Minimales Gesamtkapital | 1.591.500 AED |
| Nettorendite auf minimales Gesamtkapital | 3,74 Prozent |
Das minimale Gesamtkapital umfasst 4 Prozent Registrierung, 2 Prozent Maklerprovision und 5 Prozent Mehrwertsteuer auf diese Provision. Weitere Abwicklungs-, Finanzierungs- oder Einrichtungskosten erhöhen den Kapitalbedarf.
So lesen Sie die Ergebnisse
Benötigtes Gesamtkapital
Bei Zahlung aus Eigenmitteln umfasst diese Zahl Kaufpreis und eingegebene Kaufnebenkosten. Bei Finanzierung zeigt sie den Eigenkapitalanteil zuzüglich Kauf- und Bankkosten.
Nettomietrendite
Diese Kennzahl zeigt die laufende Leistung der Immobilie vor Finanzierung und persönlicher Steuer. Verwenden Sie möglichst registrierte Mieten und die genehmigten Gebäudegebühren des konkreten Gebäudes.
Rendite auf eingesetzte Eigenmittel
Diese Kennzahl erscheint bei Finanzierung und zieht den geschätzten jährlichen Schuldendienst ab. Sie reagiert stark auf Zinssatz, Laufzeit, Eigenkapitalanteil und Bankgebühren.
Zeitpunkt bei Off-Plan
Die Berechnung beschreibt ein mögliches Jahr nach fertiger Übergabe. Zahlungen während der Bauzeit, Verzögerungen, Einrichtung und Jahre ohne Miete müssen separat betrachtet werden. Der Vergleich zwischen Off-Plan und bezugsfertiger Immobilie erläutert diese Unterschiede.
Welche Annahmen müssen Sie prüfen?
- Registrierung: Behandlung und vertragliche Kostenverteilung im konkreten Kauf.
- Makler: Provision und Mehrwertsteuer nach der Vermittlungsvereinbarung.
- Miete: registrierte oder eng vergleichbare Werte statt des höchsten Angebots.
- Gebäudekosten: genehmigter Satz und gebührenpflichtige Fläche im Mollak-System.
- Verwaltung und Instandhaltung: tatsächlicher Leistungsumfang, Gebäudezustand und Vermietungsart.
- Finanzierung: verbindliche Berechnung der Bank statt einer allgemeinen Annahme.
Quellen geprüft am 7. August 2026: Dubai Land Department, Eigentumsübertragung, DLD Open Data, DLD-Mietindex und DLD/RERA Mollak. Die Berechnung dient der Orientierung und ist keine Bewertung, Finanzierungs-, Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Fragen zur Berechnung
Welche Kosten berücksichtigt der Dubai-Immobilienrechner?
Er berücksichtigt Kaufpreis, Registrierung, Maklerprovision, Mehrwertsteuer auf die Provision, weitere Kaufnebenkosten, Leerstand, Gebäudegebühren, Verwaltung und Instandhaltung. Bei einer Finanzierung werden Objekt- und Eigenmittelrendite getrennt ausgewiesen.
Warum zeigt der Rechner mehrere Renditen?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht laufende Kosten ab. Die Nettorendite auf Gesamtkapital bezieht zusätzlich die Kaufnebenkosten ein.
Wer bezahlt die DLD-Gebühr von 4 Prozent?
Die offizielle Registrierung sieht eine Gebühr von 4 Prozent des Kaufvertragswerts vor. Die vertragliche Aufteilung und mögliche Bauträgeraktionen können abweichen. Im Rechner bleibt der Satz deshalb editierbar.
Wie wird die Maklerprovision berechnet?
Für eine bezugsfertige Immobilie verwendet der Rechner 2 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer auf die Provision. Maßgeblich ist die konkrete Vermittlungsvereinbarung.
Berücksichtigt der Rechner eine Finanzierung?
Ja. Aus Eigenkapitalanteil, Zinssatz und Laufzeit wird ein geschätzter jährlicher Schuldendienst berechnet. Die unfinanzierte Objektrendite bleibt davon getrennt.
Kann ich den Rechner für eine noch nicht fertiggestellte Immobilie nutzen?
Ja. Die angezeigte Miete beschreibt dann jedoch ein mögliches Vermietungsjahr nach der Übergabe. Bauzeit, Verzögerung und Jahre ohne Miete sind darin nicht enthalten.
Reicht ein Immobilienwert von 2 Millionen AED automatisch für das Golden Visa?
Nein. Der Wert ist nur ein erster Anhaltspunkt. Persönliches Eigentum, bezahlter Betrag, Finanzierung, Registerunterlagen und die aktuellen Vorgaben der Behörden bleiben entscheidend.
Sind Mieteinnahmen aus Dubai steuerfrei?
Das lässt sich für internationale Anleger nicht pauschal beantworten. Die Behandlung in den VAE und die Regeln des persönlichen Steuerwohnsitzes müssen getrennt geprüft werden.
