Immobilienkauf in Dubai: der Ablauf, Schritt für Schritt.
Vom ersten Budget bis zur vermieteten Wohnung: jeder Schritt des Immobilienkaufs in Dubai, für Bestand und Off-Plan getrennt erklärt, mit den amtlichen Gebühren des Dubai Land Department (DLD) und dem Teil nach der Übergabe, den kaum ein Guide erklärt. Stand August 2026.
Phase 1: Die Vorbereitung
- Ziel und Budget festlegen: Eigennutzung, Vermietung oder beides, Zeithorizont und Kapital. Rechnen Sie von Anfang an mit rund 6 bis 8 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis; die Aufstellung folgt weiter unten.
- Finanzierung klären, falls gewünscht: Ansässige Käufer erhalten für die erste Immobilie bis 5 Millionen VAE-Dirham (AED) in der Regel bis zu 80 Prozent Beleihung, darüber 70 Prozent. Für Käufer ohne VAE-Wohnsitz setzen die Banken eigene Grenzen, meist 50 bis 60 Prozent bei Bestandsobjekten; Off-Plan wird für Nicht-Residenten selten finanziert. Nebenkosten sind stets bar zu zahlen.
- Lage und Objekt gegen das Register prüfen: Angebotspreise sind Verhandlungsbasis, registrierte Verkäufe sind der Maßstab. Die Preisbasis je Stadtteil führt unsere Immobilienpreise-Seite, die Detailseiten der wichtigsten Lagen verlinken dort.
- Kaufweg entscheiden: Bestand mit Besichtigung und schneller Übertragung, oder Off-Plan mit Zahlungsplan und Erstbezug. Was wann passt, zeigt der Vergleich Off-Plan oder bezugsfertig.
Phase 2: Der Kauf, zwei Wege zum Eigentum
Bestand und Off-Plan folgen unterschiedlichen Abläufen; beide enden mit Ihrem Namen im Register. Zuerst der Bestandskauf:
Weg A: Der Bestandskauf
- Angebot und Kaufvereinbarung: Nach der Einigung wird die Kaufvereinbarung (Form F, das amtliche Vertragsformular der Immobilienaufsicht RERA) unterzeichnet; üblich ist eine Anzahlung von etwa 10 Prozent, die der Makler als Scheck treuhänderisch hält.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung einholen: Der Bauträger des Gebäudes bestätigt mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate, NOC), dass keine Gebühren offenstehen. Das dauert je nach Bauträger wenige Tage bis etwa zwei Wochen.
- Zustand prüfen lassen: Auch im Bestand lohnt vor der Übertragung eine unabhängige Mängelprüfung (Snagging beziehungsweise Zustandsbericht): Klimaanlagen, Feuchtigkeit, Gemeinschaftsflächen und offene Wartungspunkte fließen direkt in Preis und Übergabevereinbarung ein.
- Finanzierung finalisieren, falls relevant: Bewertung durch die Bank, finale Kreditzusage und, bei einem belasteten Objekt, die Ablösung der Verkäuferhypothek gehören vor den Übertragungstermin.
- Übertragung beim Treuhandbüro: Käufer und Verkäufer, persönlich oder per Vollmacht, treffen sich in einem vom Dubai Land Department (DLD) zugelassenen Treuhandbüro. Kaufpreis per Manager's Cheque oder abgesicherter Zahlung, Gebühren werden fällig, die Übertragung wird im Register vollzogen.
- Eigentumsurkunde erhalten: Die Eigentumsurkunde (Title Deed) wird digital ausgestellt, auf Ihren Namen, meist noch am selben Tag. Damit ist der Kauf rechtlich abgeschlossen.
Weg B: Der Off-Plan-Kauf
Beim Kauf vor Fertigstellung entfallen Besichtigung, Unbedenklichkeitsbescheinigung und Treuhandbüro-Termin; dafür rücken Bauträger, Vertrag und Zahlungsplan ins Zentrum:
- Projekt und Bauträger prüfen: Projektregistrierung und Baufortschritt in den amtlichen Verzeichnissen, das projektgebundene Treuhandkonto (Escrow-Konto) und die Lieferhistorie des Anbieters. Die Registerdaten der größten Bauträger führen unsere Bauträger-Profile.
- Reservierung und Kaufvertrag: Reservierungsformular mit Anzahlung direkt beim Bauträger, danach der Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA). Vor der Unterschrift gehören Zahlungsplan, Übergabetermin, Verzugsregeln und die Schwelle für einen Weiterverkauf geprüft; danach verhandelt niemand mehr.
- Registrierung im Off-Plan-Register: Der Kauf wird im Off-Plan-Register des DLD (Oqood) eingetragen; die 4-Prozent-Gebühr fällt in der Regel bereits hier an. Alle Raten fließen ausschließlich auf das Treuhandkonto des Projekts, nach Baufortschritt freigegeben.
- Die Bauphase begleiten: Raten folgen den vertraglichen Meilensteinen. Ab einer vertraglich geregelten Einzahlungsschwelle, häufig 30 bis 40 Prozent, ist mit Zustimmung des Bauträgers auch ein Verkauf vor Fertigstellung möglich; der Vertrag entscheidet, nicht die Praxis des Vertriebs.
- Übergabe und Eigentumsurkunde: Vor der Schlüsselübergabe steht die technische Abnahme; wir empfehlen sie ausdrücklich als professionelle Mängelprüfung (Snagging) durch einen unabhängigen Dienstleister, denn die dokumentierte Mängelliste geht vor der Übergabe an den Bauträger und wird auf dessen Kosten abgearbeitet. Danach Restzahlung nach Plan, Übergabegebühren und die Umschreibung vom Off-Plan-Register zur Eigentumsurkunde. Erst jetzt beginnen die Anmeldungen aus Phase 3.
Die Nebenkosten im Überblick
Die Beträge gelten für den direkten Kauf als Privatperson; bei Finanzierung kommen Hypothekenregistrierung und Bankgebühren hinzu.
| Posten | Höhe | Fällig |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr (DLD) | 4 % des Kaufpreises | Bei der Übertragung |
| DLD-Verwaltungsgebühr | 580 AED Bestand / 40 AED Off-Plan | Bei der Übertragung |
| Treuhandbüro (Trustee Office) | 4.000 bis 5.000 AED zzgl. MwSt., je nach Kaufpreis | Bei der Übertragung |
| Eigentumsurkunde | 250 AED | Bei der Übertragung |
| Maklerprovision (Bestand) | üblich 2 % zzgl. MwSt. | Bei der Kaufvereinbarung |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) | je nach Bauträger meist 500 bis 5.000 AED | Vor der Übertragung |
| DEWA-Kaution + Aktivierung | 2.000 AED Wohnung / 4.000 AED Villa, plus rund 130 AED | Nach der Übergabe |
Gebührenstand: August 2026; amtliche Gebühren des DLD sowie übliche Marktsätze. Einzelne Treuhandbüros und Bauträger setzen abweichende Beträge an.
Den Ablauf mit Begleitung statt auf eigene Faust
Wir strukturieren jeden dieser Schritte: Registervergleich vor dem Angebot, Verträge und Übertragung, danach Anmeldungen und Verwaltung.
Phase 3: Nach der Übergabe, der Teil, den kaum jemand erklärt
- Strom und Wasser anmelden: Die Anmeldung bei der Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) läuft digital in Minuten: Kaution 2.000 AED für Wohnungen beziehungsweise 4.000 AED für Villen (erstattungsfähig), dazu rund 130 AED Aktivierung; der Anschluss ist üblicherweise innerhalb eines Tages aktiv. Über die DEWA-Rechnung läuft auch die Housing Fee von 5 Prozent der Jahresmiete beziehungsweise des Mietwerts, monatlich verteilt.
- Fernkälte und Internet: Viele Türme kühlen zentral über Anbieter wie Empower oder Emicool; das ist ein eigener Vertrag mit eigener Kaution und festen Kapazitätsgebühren, die in die Nebenkostenrechnung gehören. Internetanbieter lassen sich frei wählen.
- Gebäudegebühren verstehen: Die Eigentümergemeinschaft rechnet die Gebäudegebühren jährlich pro Quadratmeter ab, je nach Gebäude und Ausstattung sehr unterschiedlich. Vor dem Kauf lohnt der Blick auf die aktuellen Sätze des Gebäudes; wir prüfen sie im Rahmen der Objektprüfung mit.
Phase 4: Vermieten oder aus der Ferne verwalten
- Vermietung aufsetzen: Langzeitmietverträge werden im Mietregistrierungssystem Ejari eingetragen; darauf bauen Mieterschutz, DEWA-Umschreibung auf den Mieter und die Durchsetzbarkeit des Vertrags auf. Kurzzeitvermietung braucht eine eigene Registrierung; eine Hausverwaltung übernimmt Betrieb, Inkasso und Instandhaltung gegen einen Prozentsatz der Miete.
- Aus dem Ausland handeln: Mit einer legalisierten Vollmacht (Power of Attorney) lassen sich Kauf, Anmeldungen und Vermietung vollständig aus dem deutschsprachigen Raum steuern. Konto, Zahlungswege und die jährliche Betreuung strukturieren wir mit; so bleibt die Immobilie ein Investment und wird kein Zweitjob.
Offizielle Quellen
Zuletzt geprüft: 22. August 2026. Allgemeine Information; die konkrete Anwendung hängt von Person, Zweck und zuständiger Stelle ab.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Dubai?
Ein Bestandskauf ohne Finanzierung ist typischerweise in wenigen Wochen abgeschlossen: Angebot, Kaufvereinbarung, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers und Übertragungstermin folgen dicht aufeinander. Mit Bankfinanzierung oder Vollmacht aus dem Ausland kommen einige Wochen dazu; bei Off-Plan bestimmt der Zahlungsplan des Projekts den Takt.
Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu?
Als Faustregel rund 6 bis 8 Prozent des Kaufpreises: 4 Prozent Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, Verwaltungs- und Treuhandbürogebühren, bei Bestandskäufen üblicherweise 2 Prozent Maklerprovision zuzüglich Mehrwertsteuer sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers. Die vollständige Aufstellung mit Beträgen zeigt die Tabelle auf dieser Seite.
Brauche ich ein Visum oder eine Firma, um in Dubai zu kaufen?
Nein. In den Zonen mit Eigentumsrecht für ausländische Käufer (Freehold) kaufen Sie als Privatperson auf Ihren Namen; die Eintragung beim Dubai Land Department setzt weder Visum noch lokale Firma voraus. Ob eine Haltestruktur trotzdem sinnvoll ist, hängt von Nachlassplanung und Portfolio ab und gehört ins Erstgespräch.
Kann ich den Kauf komplett aus dem Ausland abwickeln?
Ja. Mit einer Vollmacht (Power of Attorney), die über den vorgesehenen Beglaubigungsweg für die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) legalisiert wird, lassen sich Reservierung, Verträge und der Übertragungstermin vollständig ohne Anreise abwickeln. Wir koordinieren diesen Weg regelmäßig für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum.
Was ist beim Off-Plan-Kauf anders?
Statt Besichtigung und sofortiger Übertragung kaufen Sie per Kaufvertrag mit gestrecktem Zahlungsplan; die Raten fließen auf ein projektgebundenes Treuhandkonto (Escrow-Konto), und der Kauf wird zunächst im Off-Plan-Register eingetragen. Die Eigentumsurkunde folgt mit der Übergabe. Den vollständigen Vergleich führt unsere Seite Off-Plan oder bezugsfertig.
Was kommt nach der Übergabe auf mich zu?
Drei Anmeldungen und ein Dauerposten: Strom und Wasser bei der Dubai Electricity and Water Authority (DEWA), gegebenenfalls Fernkälte beim Anbieter des Gebäudes, Internet nach Wahl, dazu die jährlichen Gebäudegebühren der Eigentümergemeinschaft. Bei Vermietung kommt die Eintragung des Mietvertrags im Mietregistrierungssystem Ejari hinzu; alles Weitere übernimmt auf Wunsch eine Hausverwaltung.
Stand: August 2026. Amtliche Gebühren und Abläufe können sich ändern; maßgeblich sind die aktuellen Veröffentlichungen der Behörden. Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Jeder Schritt, einmal richtig.
Vom Ablauf zur Auswahl.
Drei Wege, die an diesen Guide anschließen.
